‘k1体育’王健林：明年万达不再是房企 战略转型另辟蹊径

2024-11-20 16:45:01

王健林主动去地产化1月11日，万达商业发布经营数据，预计2016年整体的合约收益大约为1300亿元，其中房地产合约销售预计大约为1000亿元。作为国内商业地产龙头，万达在2016年初向市场投入了一颗炸弹：上调地产销售目标至1000亿，比起去年逾1600亿的销售额，下调幅度近40%。如果按照这一节奏，2016年或更加幸之后，万达地产销售将有可能降到千亿以下，万达将从此解散千亿房企阵营；而与此同时，某种程度在多元化路上疾行的恒大，在2015年迈向了2000亿阵营，龙头老大万科2016年将冲击3000亿，对于绝大多数地产商来说，即使转型，原本的主营业务也仍然在不断扩大规模。

万达这一次德舰，否又一次的独辟蹊径？之前的数次转型，王健林将万达从一家偏居一隅的房地产开发商率领至国内商业地产大哥的方位。而这一次，他又将引导万达这艘巨舰驶往何方？轻微的轻资产转型对于此次上调销售目标，万达的说明是，公司将之后前进战略转型，房地产销售将仍然是公司业绩未来的主要快速增长方向。随着房地产道别黄金十年转入白银时代，在利润率上升、库存低企的情况下，多数房企都开始谋求新的利润增长点，谋划多元化发展的模式。

万达则是诸多转型房企中，行动尤为快速增长的一家。上调销售目标，减少地产业务比重，从或许上来说，是王健林发动的自我革命、主动调控的结果。

2015年初，万达启动第四次转型，王健林之后声称万达即将大规模轻资产，仍然倚赖地产销售业务，并且从此开始撕去地产标签，向国际化的消费服务商改变。支撑万达此种转型的核心手段是轻资产。去年开始，万达转变了以售养租的模式，未来住宅和公寓不必再先变卖作为融资手段。

王健林讲解，万达商业的轻资产路线将是由别人来投资建设万达广场，万达负责管理选址、设计、修建、招商和管理，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分为。他认为，这种模式万达不须要投一分钱，但每年取得的收益相当可观，可增加资金压力，减少企业负债，大幅度提高净利润率和净资产收益率。此外，这种模式的益处是靠租金取得收益，企业发展不不受房地产形势、房价强弱影响，这就把经济周期熨平了，使收益更为平稳。

从2015年的租金收益看，轻资产化模式初贞效益。数据表明，去年万达广场出租收益144亿元，同比快速增长30.7%，由于租金大幅度快速增长，租金没收率及物管费没收亲率超过100%，租金利润占到万达商业利润比重预计多达35%。万达预计，2016年公司物业出租业务仍将高速快速增长，因此核心净利润也将维持较慢的快速增长。王健林的远期目标则是，在三年内将租金占到净利润的比重提高多达50%。

而万达所持有人的物业面积再创新高，使其先前租金收益快速增长沦为有可能。业绩快报表明，2015年万达追加持有人物业面积475.5万平方米，总计持有人2632.1万平方米，在全球不动产企业中名列第一，早已多达美国的商业地产大鳄西蒙地产。2016年万达也将之后轻资产化模式的转型，去年万达万科达成协议战略合作，万达将把多个项目的住宅和公寓研发业务转交万科来做到。据万科董秘谭华杰透漏，双方合作的规模将在千亿以上。

万达还将在全国减缓扩展万达广场的规模。2016年计划开业50多个万达广场，其中多达20个是轻资产项目。王健林透漏，在轻资产模式的反对下，万达商业的目标是到2020年开业400个至500个万达广场；十年后，万达谋求在全国建1000个万达广场。万达期盼于轻资产的较慢不断扩大规模来产生边际效应，造就其旗下其他板块的业务快速增长。

贤迈进指出，万达的轻资产商业模式在盈利方面有较好前景，为国内其他开发商的转型获取了样本。不过，万达的租金收益否可以维持持续增长，还要看其在大量的二三四线城市的运营情况，累及国内经济下滑，目前很多二三四线城市商业租赁已经常出现了下降。万亿万达想象商业地产去轻意味着是万达去地产简化的第一步，万达的终极目标是，打造出一家商业消费服务企业。基于这一定位，万达的业务收入和净利润来源，也将仍然是卖房子，而是改以租金、文化、院线、以及金融的收益，这些板块的收益在2015年均取得了大幅度快速增长，填补了地产销售收入的上升。

除了租金收益大幅提高，2015年，万达文化集团的收益超过了512.8亿元，同比快速增长超过45.7%。其旗下的万达院线扩展营收情况也相当可观。数据表明，万达院线2015年收入80亿元，同比快速增长49.9%，其中票房63亿元，同比快速增长49.6%；线上票房收益突破40亿元，同比快速增长多达240%。

更加亮眼的数据来自于万达金融集团。这家正式成立不过半年的金融公司收益超过208.9亿元，已完成了年度计划的697%。此前万达透漏将已完成多起银行、证券、保险公司收购。

目前，万达持有人百年人寿11.55%，沦为后者仅次于单一股东。随着上述业务的收益比重减少，它们将渐渐代替地产销售在整个集团中的更好比重，而万达的转型，将随之顺利。

到2016年，万达服务业将不会首次多达房地产。从严苛意义上谈，明年万达就仍然是房地产企业。

在去年的万达半年内部会议上，王健林回应。与此同时，万达将服务业收益和净利润占到比多达65%的目标提早至2018年已完成。为此，万达在全球范围内展开了多项收购，以构建其目标。以万达院线为事例，万达院线近年来在国内外启动了多起收购，其中还包括美国第二大影院AMC和澳洲第二大院线Hoyts。

万达从去年以收购紧贴布局体育领域。年初，万达以4500万欧元并购足球俱乐部马德里竞技队20%股份；2月联合收购全球知名体育媒体制作及转播公司盈方体育传媒集团100%的股权；紧随其后并购美国世界铁人公司（WTC）。王健林指出，中国的体育产业还正处于婴儿期，随着经济的飞速发展，接下来体育产业也将不会有跨越式的发展。他同时期盼于通过体育产业把旅游等涉及产业做到得更大。

实质上，作为万达文化旗下布局了多年的项目，万达文化旅游城目前在全中国有数10个项目，其中3个早已开业，分别是长白山度假区、武汉中央文化区和西双版纳度假区。王健林对于旅游产业极具野心，他曾公开发表回应，2020年万达将被打造出沦为全世界规模仅次于的旅游公司。此外，万达对于金融板块布局十分明确，就是要打造出互联网＋金融的模式。2014年12月，万达以3.15亿美元并购快钱68.7%的股权，取得了自己独立国家的缴纳系统，去年5月，万达金融+快钱开始C末端布局，发售了首款互联网金融宝宝类理财产品慢利来，6月份其与快钱联合发售了一款商业地产众筹、互联网金融产品稳赚1号，这使得万达金融收益攀升697%。

万达内部人士透漏，万达今年将明确提出新的三大产业计划。业内预计将是文化旅游、金融产业、电子商务3个产业。按照王健林的设想，到2020年万达的资产将多达2000亿美元，市值多达2000亿美元，收益多达1000亿美元，净利润多达100亿美元。预计，万达将有可能沦为第一家市值超强万亿的具备房地产基因的公司。

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